Строим сами или "вроде" «по закону»

Приветствуем Вас на сайте Строим сами здесь можно найти много полезной информации а также принять участие в обсуждении статей, зарегестрированные пользователи имеют возможность размещать тут свои статьи и обзоры с активной ссылкой на свой ресурс.

Сегодня одной из самых проблемных тем в области недвижимости является самовольное строительство, реконструкция, перепланировка. На этом фоне меркнут даже проблемы по оплате «кредитных» квартир, приобретенных в докризисный период с помощью валютных кредитов.

Возникновение самовольных построек (реконструкций, перепланировок) вызвано несколькими факторами:
•первое, низкий уровень правовых знаний граждан или их отсутствие о необходимых действиях с объектом недвижимости (землей);
•второе, и самое важное, сложный и дорогой механизм получения разрешительной и проектной документации.

Ввиду вышеуказанных факторов возникла ситуация при которой, по некоторым данным, количество самостроев в Украине превышает число объектов, введенных в эксплуатацию официально.

На законодательном уровне сегодня вопросы строительства (в том числе и самовольного) регулируются Гражданским Кодексом Украины, Законом Украины "О планировании и застройке территорий", Земельным Кодексом Украины, иными законодательными и нормативно-правовыми актами.

Согласно ст. 23 Закона Украины "О планировании и застройке территорий" под строительством понимается не только осуществление нового строительства, но и реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, обустройство объектов градостроительства, расширение и техническое переоснащение предприятий.

Статья 376 Гражданского Кодекса Украины (далее по тексту, - ГКУ) дает возможность сделать следующее определение самовольного строительства. Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта, с существенными нарушениями строительных норм. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Таким образом, можно сделать вывод, что при наличии одного из перечисленных признаков объект недвижимости может считаться самовольно построенным (перепланированным).

Самовольное строительство - это строительство без соответствующего разрешения, без утвержденного проекта, с существенными отклонениями от проекта, а также с грубым нарушением основных строительных норм и правил.

На сегодняшний день получение разрешения на строительство крайне длительная, сложная и запутанная процедура согласования и выдачи документов и разрешений, необходимых для строительства. Все это сопряжено плохой работой органов, занимающихся оформлением правоустанавливающих документов на землю. Как показывает практика, процесс узаконивания будущего строительства растягивается на годы. И если человек покупал землю, чтобы построить дом и жить в нем, ему придется сделать выбор: ждать или строить незаконно.

В связи с этим многие застройщики приступают к строительству объекта недвижимости самовольно, с последующей его легализацией.
Однако юристы предупреждают: самовольно построившее жилой объект лицо - лишь хозяин упорядоченной кучи стройматериалов. В соответствии со ст. 376 Гражданского Кодекса Украины лицо, которое провело самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него, а потому, построенный самовольно дом присутствует в натуре, но как объект правоотношений не существует. Дабы получить триединое право собственности (владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом), лицо должно быть его собственником - то есть иметь правоустанавливающий документ, зарегистрированный в БТИ. Однако даже после регистрации права собственности на самострой его собственнику придется столкнуться со следующей проблемой: БТИ обязательно проведет текущую инвентаризацию объекта, и, конечно, инспектор укажет в регистрационном деле, что объект является самовольным строительством. Данная информация будет фигурировать в извлечении из реестра права собственности на недвижимость и всплывет, когда собственник вознамерится осуществить отчуждение такого объекта недвижимости посредством договора. Исходя из этого, само только право собственности на самострой не снимает с него статуса самовольного строительства, поскольку не заменяет собой такой процедуры, как принятие законченного строительством объекта в эксплуатацию. Возникает абсурдная ситуация: собственник, право которого занесено в соответствующий государственный реестр, не имеет права распоряжаться своим имуществом. Более того, согласно действующему законодательству Украины, запрещено даже подключение самовольно построенных и не введенных в эксплуатацию домов к коммуникациям.

Дабы законодательно упростить закрепление права собственности на самовольные постройки Кабинет Министров Украины Постановлением № 1035 от 9 сентября 2009 года утвердил «Временный порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством частных жилищных домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными сооружениями и зданиями, построенных без разрешения на выполнение строительных работ». Упомянутый документ установил упрощенную процедуру принятия в эксплуатацию частных домовладений, самовольно построенных в период с 1992-го по 2008 год с выдачей сертификата соответствия. Впрочем, это «упрощение» не принесло ожидаемых результатов, поскольку сертификат соответствия удостоверяет соответствие завершенного строительством объекта проектной документации государственным строительным нормам, стандартам и правилам, но не наделяет лицо правом собственности на объект недвижимости.

Не менее сложным является вопрос с перепланировкой квартиры. В идеале процедура предварительного согласования перепланировки едва ли не так же сложна, как получение разрешения на строительство. Санкцию на проведение работ выдает райгосадминистрация, но сначала собственник должен получить письменное согласие всех жильцов квартиры, собственника дома, соседей по площадке и проживающих этажом выше и ниже. Эти документы вместе с копиями документов на квартиру необходимо направить в райгосадминистрацию для получения разрешения. Затем разработанный проект перепланировки необходимо согласовать с органами пожарного надзора, санэпидстанцией и рядом других местных органов управления. После получения всех виз проект следует предоставить в государственное экспертное учреждение, которое сделает соответствующий вывод: либо даст "добро", либо вернет на доработку. После положительного заключения проект снова подается в райгосадминистрацию, и лишь после финального разрешения можно приступить к выбору строительной организации. Принимать проведенную перепланировку будет государственная комиссия, акт которой снова нужно будет предоставить в райгосадминистрацию. После внесения изменений в документы по квартире владелец перепланированного жилья обращается в БТИ, где ему будет выдана новая справка-характеристика. Лишь после этого перепланировка будет считаться узаконенной.

По словам экспертов, указанная процедура со всеми этапами согласования занимает от шести месяцев до нескольких лет, поэтому-то граждане самовольно крушат стены и меняют потолки. Однако даже если владелец уверен, что его перепланировка точно не помешает соседям, нужно помнить, что в этом процессе есть определенные ограничения. Во-первых, категорически запрещается объединять лоджии и балконы с помещениями квартир путем разборки внешних стен, а также переносить на лоджии и балконы отопительные приборы. Нельзя также объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой междуэтажных перекрытий и делать пристройки к первым этажам многоквартирных жилых домов для веранд и хозяйственных помещений. Запрещено увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет обитаемых и вспомогательных помещений квартиры, а также устраивать прорезы в несущих стенах и разбирать подготовку под полы на звуко-тепло-изоляционной основе. Впрочем, в этом вопросе очень много различных тонкостей, и то, что вполне приемлемо в одном доме, совершенно недопустимо в другом.

Но, несмотря на все описанные выше запреты и обязанности собственников жилых помещений, в том числе и квартир, люди на свое усмотрение перестраивают, пристраивают, перепланируют свою недвижимость и десятками лет могут не задумываться о том, что что-то когда-то было перестроено. Вопрос возникнет сразу же, как только собственник такого объекта решит его подарить или продать. Ведь такие сделки подлежат нотариальному заверению, а для этого предварительно нужно провести инвентаризацию объекта недвижимости. Факт незаконной перепланировки или строительства, несомненно, будет выявлен инженером БТИ. А это означает, что нотариус сделку не заверит. Не следует забывать о том, что если за всю жизнь Вас так и не коснулись проблемы узаконивания самостроя, это не значит, что их не существует, - впоследствии с ними придется столкнуться Вашим наследникам.

Помимо проблем с отчуждением, незадачливых собственников ждут также сложности иного характера.

Существующие на сегодня нормы законодательства Украины предусматривают ответственность физических и юридических лиц в области землеустройства и строительства за самовольное строительство (перепланировку) и самовольное занятие земельных участков.

К ответственности привлекаются как граждане, так и должностные лица, которые либо непосредственно проводят работы, либо выступают как заказчики.

Физическое лицо, которое осуществляет строительство без соответствующего разрешения, утвержденного в установленном законодательством порядке проекта, либо с грубым нарушением проекта, согласно ст. 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее по тексту,- КУоАП), несет наказание в виде штрафа – от 5 (85,00 грн.) до 10 (170,00 грн.) необлагаемых налогом минимумов доходов граждан. Сумма штрафа зависит от объемов строительства и вида правонарушения. Решение о наложении штрафа принимают органы государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСК).

За самовольное строительство предусмотрена также уголовная ответственность. Согласно ст. 197-1 Уголовного Кодекса Украины самовольное занятие земельного участка, которым нанесен значительный вред (документально подтвердить) его законному владельцу, карается штрафом от 200 (3400,00 грн.) до 300 (5100,00 грн.) необлагаемых налогом минимумов доходов граждан или арестом на срок до шести месяцев.

Кроме финансовой, уголовной и административной ответственности, действующее законодательство Украины предусматривает еще наступление следующих негативных последствий для лиц, допустивших самовольное строительство:

- отсутствие права распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, менять) таким домом (квартирой). В случае смерти застройщика самовольно построенный дом не включается в состав наследства;

- решение исполкома местного Совета о сносе самовольно построенного дома (объекта недвижимости). Снос построенного дома производится в тех случаях, когда гражданин или собственник объекта недвижимости после предупреждения не привел его в соответствие с проектом либо установленными нормами и правилами. Полученные при сносе жилых домов, хозяйственных и бытовых построек и сооружений материалы остаются в собственности гражданина, который производил самовольное строительство;

- решение суда о том, что самовольно построенный дом или его часть могут быть безвозмездно изъяты в пользу органов местного самоуправления. Безвозмездное изъятие самовольно построенного дома (объекта недвижимости) не всегда связано с выселением из него самовольного застройщика. При отсутствии у выселяемого другого жилого помещения (прописки), пригодного для проживания, изъятый дом (или его часть) может быть оставлен в пользовании застройщика как нанимателя на условиях заключаемого с ним договора найма жилого помещения (дома).

Вариантов решения сложившийся проблемы несколько: узаконить перепланировку квартиры или легализовать тот же самострой задним числом, решить вопрос в судебном порядке или же попросту платить взятки при сделках с недвижимостью.

Очевидно, что последний вариант - хоть и самый быстрый, но самый проигрышный. Взятки придется давать постоянно, и расти они будут в геометрической прогрессии от инстанции к инстанции. Вариант "задним числом" - достаточно дорогостоящий и затратный в плане нервов и времени. В этом случае хозяин опять-таки вынужден периодически вносить деньги в различные фонды, получая визы чиновника той или иной госструктуры. Однако по времени в любом случае придется рассчитывать на сроки от нескольких месяцев до полутора лет и изнурительную беготню по ведомствам.

Бесхлопотным вариантом можно назвать помощь профильных юридических фирм, специализирующихся на вопросах узаконивания самовольного строительства и нелегальных перепланировок. Однако помощь эта будет очень и очень небезвозмездной: в нашем реальном мире на это понадобится от $800 до $5 тыс. (учитывая все проекты, справки и взятки, в некоторых случаях цена может доходить и до $10 тыс.) и 3-6 месяцев.
Вариант узаконения в судебном порядке многие эксперты называют едва ли не наилучшим на сегодняшний день решением проблемы. Несмотря на то, что такой метод не всегда можно применить в каждом конкретном случае, он считается наиболее оперативным и наименее затратным: чтобы реализовать все это, нужно будет $200-800 (издержки суда, адвокат), нотариально заверенные копии документов и пара месяцев. Однако тонкости есть и здесь: как уже упоминалось выше, судебное решение о признании права собственности, к примеру, на самострой не избавляет хозяина от процедуры введения жилья в эксплуатацию.

Универсального решения вопроса на сегодняшний день, к сожалению, не существует. Проблема существует и ее нужно решать радикально, - все бюрократические процедуры должны быть сведены к разумному и обоснованному минимуму.

Если у вас есть вопросы или Вы хотите добавить от себя замечания коментируем статьи (для зарегестрированных пользователей)
Задать вопросы и поделиться опытом предлагаем на нашем форуме.